전세 계약 및 대출 주의사항 및 필요 서류! (확정일자, 전월세신고 등)

집 전세 계약 과정 및 필요 서류, 주의사항

 

 

 

대출 및 전세집 구하는 과정

 

 22년 5월 두 번째로 이사 갈 전셋집을 계약하면서 그동안 터득한 노하우와 전세 집 구하는 과정에 대한 포스팅을 준비해 봤습니다. 전세 계약하는 게 법적으로 상당히 복잡하고 보증급이 억대가 넘어가기 때문에 신중하게 진행해야겠죠? 그나마 안전한 전세 집을 구하는 방법은 다음 글에서 소개하고 이번 포스팅에서는 계약 순서와 준비해야 될 서류를 진행 순서에 따라 정리해 봤습니다.

 

* 해당 글은 2022년에 작성한 것으로 새로운 법이 생기면 신고 절차는 변경될 수 있습니다 *

 

 

전세, 월세 구하는 과정

1. 이사 갈 집 찾기
2. 전세 계약 하기
3. 확정일자, 전월세 신고
4. 전세 대출 신청 하기
5. 이사 가기
6. 전입 신고

 

 

 

 

 

01 전세 집 찾기

 

 가정 먼저 해야 될 건 당연히 이사 가고 싶은 집을 찾는 거겠죠?ㅎㅎ 만약 처음으로 이사 가는 경우면 쉽습니다. 신축이면 집주인과 적절한 날로 조율하면 되며, 세입자가 이미 살고 있어도 협의가 가능하기 때문입니다. 문제는 내가 이미 전세로 살고 있는 경우죠. 이 경우 내가 살고 있는 집으로 이사 들어올 세입자를 먼저 구해야 내가 낸 보증금(전세금)을 집주인이 돌려줄 수 있겠죠?

 

이 경우 내가 이사 나가기 아무리 늦어도 2개월 전에 현 집주인에게 이사 나간다고 알려줘야 하며, 되도록이면 3개월 전에 넉넉히 알려주는 게 좋습니다. 이는 계약서에 명시한 경우도 있으니 본인의 현재 전세 계약서를 참고하시고 명시가 안되어 있으면 집주인에 연락하여 미리 전달하시면 됩니다. 집주인에게 연락하면 이제부터 사람들이 내가 살고 있는 집을 구경하기 위해 수시로 들락거리죠,, 그러니 귀중품은 미리 치워놔야 안전하겠죠? 

 

새로 이사 올 세입자가 구해지면(전세 계약을 하면) 이제 본인이 전셋집을 찾기 시작할 순서입니다. 물론 새로운 세입자가 계약을 하기 전부터 내가 갈 집을 알아봐도 상관은 없지만, 날짜 조율하는 게 은근히 짜증 나기 때문에 저 같은 경우 새로운 세입자가 계약되길 기다리고 이사 날짜가 정해지면 그날에 맞춰서 집을 구했습니다.

 

참고로 네이@, 다@, 직@ 등등 많은 전세, 월세 집 찾는 앱이 존재하지만, 허위 매물이 상당히 많기 때문에 마음에 드는 집이 있다면 반드시 본인이 본 집만 보겠다고 연락하는 게 좋습니다. 경험상 그렇게 말하지 않으면 신축만 주구장창 보여주거든요. (만약 갔는데 없다고 하면 바로 허위 매물로 신고하면 됩니다.) 신축 전세계약을 맺으면 부동산이 받는 보상금이 크기 때문입니다.

 

마음에 드는 집을 찾았다면 다른 사람이 계약하지 못하도록 가계약금을 걸어놓으면 됩니다. 예를 들어 2.6억원 짜리 전세면 대략 2~3백만원 정도 이체해두면 웬만해서는 다른 사람들이 가져가지 못합니다. 물론 본인이 취소하면 가계약금은 돌려받지 못합니다. 이체 전에 등기부등본을 출력하여 (부동산 통해서) 집에 잡힌 담보가 없는지 확인한 후에 이체합니다. 담보가 소액이면 괜찮지만, 많으면 나중에 사고 날 확률이 높아지겠죠? 이체 전에 문서나 최소 문자로 집의 상태, 관리비, 담보 상태 등등에 대해 기재를 하는 게 좋고 처음에 얘기한 부분과 달라지는 게 있다면 계약금을 돌려받을 수 있도록 안전장치를 마련해두는 게 좋습니다. 최소한 음성 녹음이라도 해두면 좋습니다.

 

 

 

02 전세 계약하기

 

준비 서류 : 신분증, 도장

 

 전세 가계약금을 걸어두었으니 본계약에 남은 계약금을 준비해야겠죠? 본 계약은 보통 보증금(전세금)의 10%를 집주인에게 이체하여 성사됩니다. 필요한 준비물은 신분증, 도장입니다. 도장은 서명으로 대체된다고 알고 있는데, 이건 거래하시는 공인중개사에게 물어보면 알려줄 것입니다. 그리고 반드시 본인의 1일 이체 한도를 체크하셔야 문제가 없겠죠?

 

실제 계약할 때는 집주인 또는 대리인이 오게 되는데, 대리인이 온 경우 위임장을 가져왔는지 반드시 체크하셔야 되며, 계약 직전에 반드시 등기부등본을 다시 요청하여 집에 담보 잡힌 게 없는지 확인하셔야 합니다. 그리고 계약서에 포함되는 항목들도 상당히 중요한데, 잔금을 주기 전에 (이사 가는 날 보통 잔금을 이체한다.) 담보가 생기거나 본인이 신청한 대출이 은행에 의해 거절되면 계약은 취소된다는 점 등을 기재하면 좋습니다. 그리고 안심 전세나 보증보험에 관한 부분도 포함하는 게 좋죠.

 

 

 

 

 

03 확정일자, 전월세 신고

 

준비 서류 : 신분증, 계약서 사본

 

 전세계약을 무사히 마쳤다면, 최대한 빨리 확정일자와 전월세 신고를 하는 게 좋습니다. 이를 하는 이유는 사고가 터졌을 때 전세 보증금에 대해 우선 변제권을 받기 위한 목적입니다. 신고는 이사 갈 곳의 동사무소에서 하면 되는데, 신분증과 전세 계약서가 필요합니다. 전세 계약서는 대출에도 필요하니 사본을 만들어놓는 게 좋습니다. 그리고 확정일자와 전월세 신고는 온라인으로도 가능합니다. 다만 업무 시간에만 가능한 것 같고, 회사 컴퓨터에서 보안 프로그램이 돈다면 등록이 잘 안 됩니다. (본인이 경험함)

 

그리고 최종적으로 전입신고를 하기 전에는 그냥 모든 계약서류와 신분증, 도장은 계속 들고 다니는 게 편합니다. 괜히 실수로 하나로도 놔두고 온다면 골치 아픈 상황이 생길 수 있기 때문이죠. 그리고 동사무소를 방문하는 확정일자와 전월세 신고를 한 번에 끝날 수 있어 오히려 찾아가는 게 편리할 수도 있습니다. 참고로 전월세 신고는 22년 6월 1일부터 적용되는 법으로 전세 계약 후 30일 내에 집주인과 세입자가 각각 반드시 신고해야 합니다.

 

 

 

04 전세 대출 신청

 

필요 서류 : 신분증, 계약서 사본, 계약금 영수증, 주민등록등본, 주민등록원초본(모든 이력 포함), 가족관계증명서, 원천징수영수증, 재직증명서, 건강보험자격득실확인서

 

 가장 중요한 전세 보증금 대출 신청하는 방법입니다. (22년 6월 우리은행 기준) 위 서류를 모두 빠짐없이 준비하고 이율이 가장 저렴한 은행으로 방문하면 됩니다. 서류는 은행에 따라 다를 수 있으니 미리 확인하세요. 전세 대출을 신청한다고 전부 가능한 건 아니니, 먼저 심사를 먼저 받아야 합니다. 심사에서 탈락하면 대출은 불가하겠죠? 주택 금융공사 대출 상품 기준으로 이사 가기 전 30일부터 신청이 가능합니다. 이는 은행에 물어보는 게 가장 정확합니다.

 

대출 심사 기간을 고려해서 여유롭게 은행을 방문해야 하며, 몇 주의 여유를 두고 신청하는 게 좋겠죠? 본인이 늦게 신청해서 이사 날까지 대출금이 나오지 않는 경우는 전세 계약금을 돌려받을 수 없으니 주의하셔야 합니다. 그리고 위에서도 언급했지만, 확정일자는 반드시 받아 두어야 대출 신청이 가능합니다.

 

 

 

 

 

05 이사 가기

 

 드디어 이사 가는 날입니다! 전세 집 구하고 이사 가는 과정이 여간 번거로운 게 아니죠? 요즘은 전세 사기도 많아서 여러 가지로 준비해야 될 부분이 많습니다. 아사 가는 날은 이미 전세로 살고 있는 경우 양쪽 세입자와 시간을 잘 맞춰야 하기에 미리미리 양쪽 거래 부동산과 일정 조율을 하셔야 합니다.

 

내가 나가고 살던 집에 새로운 세입자가 들어오고, 내가 갈 집에 세입자도 나가면 내가 들어가겠죠? 여튼 양쪽으로 일정을 맞추는 게 중요하고 되도록이면 일찍 움직이는 게 좋습니다. 왜냐하면 이사 가면서 전세 보증금도 이체해야 되고 전입신고도 해야 되기 때문이죠.

 

전입 신고는 기존에 낸 전세금을 돌려받고 진행하셔야 합니다. 내가 살던 집에서 나의 보증금을 돌려줘야 안전하게 전입신고를 진행할 수 있는데, 보증금을 주지 않는다면 전입 신고를 하지 않고 줄 때까지 버티는 게 좋습니다. 

 

 

 

06 전입 신고

 

필요 서류 : 신분증, 도장, 전세 계약서

 

 기존에 전세를 살고 있었고, 보증금도 돌려받았으면, 새로운 전제 집주인에게 보증금을 이체하면 됩니다. 당연히 계약금을 제외한 잔금을 납부하면 됩니다. 만약 전에 살던 세입자가 전입 신고를 하지 않았다면, 나도 전입 신고가 안되기 때문에 마찬가지로 타이밍이 잘 맞아야 합니다. 전입 신고까지 마쳤다면 드디어 모든 게 끝났습니다!!

 

원래 전입 신고 시 인감도장도 필요한데(구청 직원이 언급함), 저 같은 경우 도장을 깜빡하고 갔더니 다행히 처리는 해주었습니다. 물론 신분증이 없으면 전입신고는 불가능하겠죠?

 

 

전세를 구하고 이사 가기까지 과정이 정말 복잡합니다. 준비해야 될 부분도 많기 때문에 모든 과정에서 빠르고 여유롭게 진행하셔야 사고가 나지 않습니다. 이번 글에서는 전세 이사 가면서 필요한 모든 과정을 다루었는데요, 다른 글에서는 안전한 전셋집을 찾는 방법을 소개하도록 하겠습니다. 요즘 워낙에 전세 사기가 많이 발생하는 추세라 신중이 집을 고르셔야 하기 때문이죠.

 

그럼 모두 좋은 집 구하시길 바라면서 마치겠습니다.

 

감사합니다.

 

 

 

전세 계약 서류 대출 등 순서 정리